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DSR / DTI / LTV

큰 목적을 달성하기 위해 대출을 받아야 하는 경우가 종종 발생합니다. 이때, 대출이 거절될 경우 꽤나 난감한 상황에 빠질 수 있는데 대부분의 경우 DSR, DTI, LTV 세 가지에 의해 대출 실행이 가능한지 안 한 지 판가름 난다고 합니다. 

 

목차

     

    대출 신청 거절은 신청자의 신용등급과 부채 현황이 가장 크게 작용합니다. 특히나 부동산 담보 대출을 실행하는 경우는 부채현황이 대출실행 결과에 큰 영향을 차지하기 때문에 대출 거절 사유를 올바르게 이해해야 합니다.

     

    부동산 대출 규제와 용어 사진
    부동산 대출 규제와 용어

     


    DTI

    DTI (Debt to Income) ' 총부채상환비율'은 일정한 소득을 갖고 있는 사람이 그 소득에 맞게 대출 가능한 측정하는 지표로 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율입니다. 

     

    대출자의 소득에 관한 수치와 부채에 관한 수치를 통해 한도를 설정하면서 상환여력에 부합하게 대출을 이용하도록 하는 지표로 자산의 거품진정 수단, 대출자의 대출 건전성 확보, 금융기관 부실대출 비율의 감소와 같은 장점을 갖고 있지만 과도한 규제를 통해 신규투자에 대한 기회가 단절되고 2 금융 3 금융권으로의 대출로 자연스럽게 유도되면서 신용도 하락과 이자 부담이 늘어날 수 있다는 단점을 갖고 있습니다. 

     

    DTI 
    (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 이자 상환액) / 연간 소득

     

    DTI는 지방보다 수도권이 낮아지며, 조정대상지역보다 투기과열지구가 더 낮고, 2주택이나 고가의 주택을 매입하는 경우에 낮은 DTI가 적용됩니다. 

     

    DTI는 상환기간이 길어지면 매년 또는 매월 갚아야하는 원금과 이자가 줄기 때문에 거치기간에 따라 많은 대출을 받을 수 있습니다.

     

    스트레스 DTI

    향후 금리가 오르는 것을 감안해서 적용 금리에 일부 가산금리를 더해서 계산하는 것

     


    DSR

    DSR (Debt Service Ratio) '총부채원리금상환비율'은 DTI의 강화된 지표로 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산하여 대출 가능한 금액을 측정하는 지표입니다. 즉, 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다. 

     

    DSR
    (모든 대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 원리금 상환액) / 연간 소득

     

    예를 들어 DTI는 A라는 은행에서 대출을 시도할 경우에 A은행의 원금과 이자 외에 B또는 C의 대출이 있는 경우에 B와 C의 대출 원금은 고려하지 않고 이자만 계산에 포함하는 방식으로 소득 대비 대출 상환능력이 힘에 부치는 과도한 대출이 나올 수 있는데 이를 보완하기 위해서 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 고려하여 계산하게끔 제시된 지표가 DSR '총부채원리금상환비율' 입니다. 


    DTI와 DSR의 차이점 

    구분 산출 방식 대상
    DTI
    (총부채상환비율)
    (신규 주택 대출 연 원리금 + 기존 모든 대출 연이자) / 연 소득 수도권 아파트 구입 시 60% 적용
    DSR
    (총부채원리금상환비율)
    (신규 모든 대출 연 원리금 + 기존 모든 대출 연 원리금) / 연 소득 모든 신규대출 시 참고자료 활용

    LTV

    LTV (Loan To Value) ' 주택담보인정비율'은 주택(담보)의 가치 대비 대출금액의 비율이며 흔히 주택담보대출의 대출가능금액을 측정할 때 사용되는 지표입니다.  

     

    LTV
    (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 주택(담보)의 가치

     

    3억짜리 집의 LTV가 70%라면? 최대 2억 1천만 원의 대출을 받을 수 있게 됩니다. 아무래도 LTV의 비율이 높을수록 높은 대출을 받을 수 있겠죠?

     

    LTV는 지방보다 수도권이 그 비율이 낮으며, 조정대상지역보다 투기과열지구가 더 낮고, 2주택 이상자 또는 고가 주택의 매입 시에는 낮은 비율로 책정되어 대출한도의 규제를 받게 되는 것입니다.  

     

    지역별 ltv 사진
    지역별 LTV


    DTI와 LTV의 차이점 

    DTI는 개인의 소득을 기준으로한 부채의 총량을 기준으로 하지만 LTV의 경우 주택 담보물의 금액을 기준으로 한다는 차이점이 있습니다. 

     

    기준점 자체가 다르다 보니 LTV를 기준으로 대출이 실행될 경우 개인의 소득보다 큰 금액을 대출받을 수 있기 때문에 다른 대출이 유도되거나 신용이 불량해지는 결과를 만들어 낼 수 있습니다. 이에 반면 하여, DTI는 개인의 소득을 기준으로 하기 때문에 보다 안정성이 확보된다고 할 수 있습니다. 

     


    부동산 계산기 

    부동산 계산기 로 이동하신 뒤 목적에 맞는 메뉴를 찾아 사용하시면 됩니다. 해당 계산기 주소 외에 알려드릴 것도 없이 간단합니다. 

    부동산 계산기 사진
    부동산 계산기 메인
    부동산 계산기 dsr 계산화면
    부동산 계산기 DSR 계산 화면

     

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